银行业务常见的债的担保方式 |系列二

承接上期内容 

案例3：对于抵押权，签约有效、登记有效，还要做好贷后管理工作

本事务所曾遇到一个情况：银行依法办理的房地产的抵押登记，为贷款做担保。在合同履行期限内有人冒银行之名注销了抵押登记，在抵押登记注销后该房产又被其他债权人进行了另一笔贷款的抵押登记，这一情形无疑对银行的担保债权造成了极大的法律风险。

这里要说明的是贷后管理的重要性，如果贷后管理及时，适时关注抵押物状态，关注相关部门发布的公告，上述案件的法律风险是可以避免的。在不动产登记中心注销抵押权的过程中，如银行及时发现登记错误的可以申请异议登记，并在异议登记之日起15日内提起诉讼，要求更正登记事项。

案例4：公司进入破产程序前，对外提供抵押担保的法律效力认定

某银行与借款人签订借款合同，后又与第三方追加签订了动产抵押合同，但是该第三方在签订动产抵押合同之前，人民法院已经受理了对第三方破产清算的案件。根据《企业破产法》第31条的规定，在法院受理破产申请前1年内，破产企业对没有财产担保的债务提供担保的，管理人有权请求人民法院予以撤销。因此对于第三方的签订了动产抵押合同效力，法院不予确认，没有支持某银行的抵押权效力。

据此，我们建议在与担保人签订担保合同时，尤其是追加担保的情况，银行需要严格审查担保人资产、涉诉、被执行人信息情况，还需要加上破产情况，人民法院在受理破产申请出具裁定后，会在人民法院报进行公告，通过此渠道可以查询，另外还有一个比较新的渠道，是2016年6月23日试运行，8月1日正式运行的“全国企业破产重整案件信息网”，可以查询企业破产信息。

抵押权的实现

抵押权被依法确认后，对于债权人而言，能够处置变现优先受偿才是设立抵押权的意义所在。

在司法实践过程中，抵押权的实现往往会遇到各种各样的阻碍，如抵押房产为抵押人的唯一住房、抵押物已被其他人民法院查封在先，抵押物被其他债权人占有等等，虽然理论上都能有解决途径，但实际操作并没有那么容易。此次，我们要分享的是关于抵押物上存在租赁关系的情形。

案例1

某银行与某企业签订《借款合同》，第三方以名下自有房产为该笔贷款提供最高额抵押担保，银行依法取得抵押权。贷款到期后，银行以某企业违约提起诉讼，并主张行使抵押权，法院依法支持了银行的全部诉讼请求。后银行依法申请执行程序，要求对抵押房地产进行评估拍卖，在此过程中出现案外人提出执行异议，称其与抵押人就抵押房地产存在租赁关系，不同意对房产进行评估拍卖。本案的借款合同签订时间为2012年12月26日，并同时设立抵押权，案外人提出的租赁合同期间为自2010年10月18日至2030年10月18日，租赁关系设立的时间早于抵押权设立的时间。

根据《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即对抵押物的处置不得影响承租人继续使用房屋，原租赁合同的内容同时不受影响，承租人对抵押物享有优先购买权，除非承租人放弃优先购买权，其他买受人才可以在同等条件下买受房产，而原租赁关系的存在，原租赁合同的内容，如租金标准都会严重影响潜在买受人对于涉案房产的购买意向，影响到银行能否实现债权回收。

案例2

此类情况并不鲜见，我们代理的另外一件金融借款合同纠纷案件中也出现了抵押物上存在租赁的情况，该抵押物为一商业楼宇，其上存在一家酒店的租赁关系，但因酒店与抵押人签订合同时间较早，租金一直没有变化，对于处置抵押物当时而言，因租金低致使一拍、二拍均没有出现愿意出价的买受人。

基于抵押物存在租赁关系的情况，我们建议在办理贷款业务，核保过程中不仅要书面核实抵押物的情况，要求抵押人对于抵押物作出不存在影响处置的承诺，还建议经办人员实地考察、落实情况。不仅仅针对租赁情况，对于房屋的使用情况也应尽量核实清楚。

比如，我们曾经代理的一个案件

案例3

借款人与A某之子通过非正当手段将A某房屋过户到借款人名下，A某不知该事实且一直在房屋中居住，借款人与金融机构签订借款合同，将该房屋抵押给银行。后因借款人逾期，银行提起诉讼并请求对抵押房产进行处置，处置过程中因A某的阻挠，给法院处置房产，银行实现债权回收造成严重的影响。

虽然上述案件中A某无权阻碍房产处置，但实际操作中法院强制处置并非易事，因此建议在抵押合同签订时，不仅仅要审查房产登记信息，还需要实际了解房屋居住状况以及房屋居住人与借款人之间的关系，更好地评估借款人履行能力。